“新国五条”行至**，已取得初步成效。房地产价格在过去一两年高歌猛进之后，现在在缓慢爬坡。在限房价竞地价等政策出台后，房地产价格看起来已经不会出现过快的涨幅，一切似乎都在政策的掌控之中。
但事实恐怕没有那么简单。
如果限制房价就能让房地产进入健康发展的轨道，这10年的房地产调控就不会屡屡出动。换言之，如果限房价竞地价的政策有效，这等于宣称：让地方政府用市场化的手段卖地，然后逼着房地产商用计划经济的方式卖房。地方政府追求市场利益的**化，却让房地产商牺牲自己的利益来压低房价，提供公共服务。
虽然不知道这一政策持续多久，但可以知道的是，这一政策必然无法持续。要么这一政策夭折，要么房地产商因为无利可图退出市场，要么房价越限越高——君不见，一谈及房价涨幅，统计数据就充满了各式机关：或同比，或环比，或将远郊数据纳入其中压低涨幅，或暂不批预售证等等。
其实，不需要太多道理就能明白，房地产行业越调控越涨的根源在于土地。土地归**所有（农地归集体所有），使土地的运营成本非常低廉，而且可以任意制造稀缺性。单一的市场卖家使土地价格越来越高，而一旦低于预期价格，地方政府就可以限制土地出让，从而强化这种稀缺性。房地产企业当然也明白其中的道理。这从房地产企业大量收储土地就可以看出，这是明显的共谋。
正因如此，直接从土地解决问题是*不现实的。解决问题的方案有几百种，只有这一点取得了所有参与者和利益相关方的共识。
而绕开了问题根源的调控，必然会存在各种各样的问题和反制措施，*终会瓦解调控效果。只要核心问题不解决，市场就必然会对此作出反应。无论政府看得见的手如何进行管制，**市场都会对此进行报复，使价格向既定方向回归。10年的房地产调控之路，不断地印证了这一规律。在笔者看来，不从根源上解决问题的调控，必然会存在以下七大漏洞，*终导致调控只是一时之运动战。
一是没有共识
除前文提及的不触及土地这一核心问题外，房地产参与各方对调控从未达成共识。中央政府希望房地产价格能够得到控制，但地方政府出于对土地财政的依赖并不真心希望房价放缓，调控对于地方政府来说，是一项“政治任务”。对于房地产商来说，房价下降更不是理想结果，尤其是产品（房地产）必须降价，而原材料（土地）必须上涨的情况下。这也不符合市场规律。
一项没有形成共识的调控，一定无法得到真正的贯彻和执行，*终，政治任务变成表面功夫，地方政府会用统计数据说话，一方面是“房价得到了抑制”，另一方面经济也会受到严峻的挑战。由于房地产行业已经成为支柱行业，未来还会发挥更重要的经济拉动作用（例如新型城镇化），因此，每次调控遇上GDP时都是虎头蛇尾；因此，越是严格的调控，大家就越是看空。无论是业界大佬如任志强、余英，还是房地产学者董藩等人，都在高调鼓励大众买房（也包括我）。
如果一家企业的老板们各怀心思，这家企业就很难得到发展；同样，房地产调控的参与各方都身在曹营心在汉，这样的调控即便“成绩斐然”，也很难持续。
二是公开瓦解政策
化解房地产价格过快上涨的，已经几乎公开的做法包括：将商品房价格和精装修分开计算、将远郊房地产价格纳入统计数据拉低房地产均价、暂停高价房预售证发放等等。在统计数据上，如果同比涨幅下降，就使用同比；环比涨幅下降，就使用环比。
没有拿上台面的各种政策还有很多。对房地产商而言，减缓开发速度或者暂停售房都是可能手段。如果不是房地产商面临大量存储的土地需要消化、以及资金亟须回笼等问题，房地产商还会持续观望。
几年前，在几乎确认房地产价格不可能下降之后，政府**3600万套保障房，以便满足低收入人群的居住需要。但执行中问题频出导致结果并不理想。首先建造速度缓慢，能否按时完工仍不得而知；其次国企或公务员系统的福利房混迹其中，挤占了大量名额；再次低收入人群获得保障房依旧艰难，而大量不需要保障房的人士却能入住其中；**也是*重要的，近年来房价的急遽上涨，使低收入人群的概念也应该重新被定义。
以上这个例子表明，一项好的政策实施，需要各个环节的紧密配合。一旦某个环节走样，无法达到意图，其余的环节也会陆续失效。绕开核心问题求解高房价，无异于阑尾炎吃止疼片。
三是短期利益取代长远**
从这10年的调控来看，尚没有可以持续的房地产政策。每次调控中的政策都是用药过猛，以至于不得不中途停药，如此反复，房价并未有实质的控制，市场和价格来回震荡，参与者与购房者无法预期，也难再相信调控手段。
从中可以看出，缺乏系统性的长远的考虑和**，被短期利益所迷惑，使房地产调控由一项旨在中国经济和房地产行业健康发展的政策，变成了一届政府为了能够在任期内平稳发展而不惜一切代价，用短期利益来维护经济发展的砝码。从上到下，皆是如此。
地方政府对土地的依赖已经到无以复加的地步。据了解，1990年以前的房子在城市的比重已经微不足道，某些土地基本卖光的城市开始把主意打到房产税和城市更新上来。缺乏长远**，房地产调控政策虽然会不断反复甚至强化，但却很难扭转总体趋势。
再比如，即将推进的新型城镇化，如果单看经济规模和效益，似乎是划算的买卖。但城镇化的本质需要产业的支撑。抛去产业转移，中国疲软的内需根本无法支撑城镇化的发展。而产业转移并非增加总体需求，能够支撑和推动城镇化发展的，只有城镇化建设本身。但建设完之后呢？
四是“挂羊头卖狗肉”
每次调控都以公民的利益为基调，但实际上调控仍然是权力者的游戏。例如前面所说的房产税，在土地供应由政府垄断的情况下，是不可能有效调控房地产价格的——只有每年的房产税成本超过了每年房价上涨幅度，房产税才能真正抑制房价。而上海等地的房产税试验已经证明，其对抑制房价并无实际效果。但，相比于日渐减少的土地，房产税却可以不断增加。假借调控房价，落实房产税，使之成为未来的收入来源，才是真实意图。房产税从试点到实施，需要法律程序的允准，更需要在土地制度上进行配套改革，要确保房产税是一项好制度而不是恶政策。
同样，历次调控都想让消费者“住者有其屋”，但现实中，消费者离住有所居越来越远。相信房地产调控会降低房价的消费者，发现随着调控政策的不断出台，他们也越来越难以买得起房。因此，才会频繁出现大学生甫一毕业就由家里出资买房的情况——这说明，家长们判断，以后房价只会更贵，不如趁房价还能承受得起时，进行购房。而这种预期更加剧了房地产行业的畸形发展。
五是调控的多目标管理
一般而言，单一调控目标容易实现，同时实现多重调控目标是不现实的。房地产调控恰恰要追求多目标管理的同时实现，这一点从“限房价竞地价”的政策中就可见一斑——既希望房价能得到控制（注意不是降价），又希望能确保土地出让收入，这样的政策希望能在维护既得利益的基础上，对房地产进行调控；而恰恰是因为维护既得利益，也会导致调控的管理预期落空。我们甚至可以断言，当这样的政策制定出来的时候，就注定不会达到预期目的。
类似的政策还有很多。这些政策表明，政府调控时，既不希望房价过快上涨，也不希望房价下跌。而是希望房地产能保持“小步快跑”的持续状态。但与此同时，地方政府却希望能够继续保持土地出让收入的稳步增加。这种维稳思路会暂时性解决问题，但正如前文所述，却无法从根本上解决问题。*终不断累积之后，依然要解决。
六是政策在与市场博弈
房地产调控已经变成了一场多参与者加入的博弈游戏：购房者和房地产商的博弈；地方政府和房地产商的博弈；地方政府和中央政府的博弈；房地产商和中央政府的博弈。由于其核心的土地问题没有解决，*终就变成了政策在与市场进行博弈，即看得见的手和看不见的手在博弈。
在多重博弈中，市场成为参与各方普遍利用的工具，没有人真的尊重市场。但经济学经验告诉我们，政府的高压政策短期内或管用，但长期来看一定会被市场反噬。例如，在不调整房地产问题根源的前提下，试图用行政手段干预房价，*终的结果就是，调控时压低的房价，会随着调控的收场迅速反弹，进行报复性上涨。
房地产商和地方政府都已经看透了这一点。也正是因为如此，当地方政府打着平抑房价的旗号大量推地时，房地产商才会肆无忌惮地在调控期高价拿地，甚至让“面粉贵过面包”。
而房地产商和地方政府的判断又会加剧预期的自我实现。当市场化中存在大量非市场化的核心要素时，市场就会呈现畸形的发展，而且无法用行政手段解决。
七是地方政府
房价上涨过快固然危及中国经济，但房价若下跌危害同样。无论是买房自住，还是买房投资，购房者都不希望房价真的下跌。对于房地产商来说，由于市场存在买涨不买跌的心理，一旦房价下跌而无任何实际措施，房地产行业就会步入低迷。
但真正不希望房价下跌的，是地方政府。如果说，中央政府还要考虑中国经济大局问题，而希望调控房地产，那么地方政府则没有任何动力调控房地产。让它们痛下调控决心的，是政治任务，而非其内在需求。
地方政府有充分的理由希望房价上涨、房地产繁荣：投资增加、就业增加、城市面貌改善、GDP增加……更重要的是土地出让金增加。有了土地财政，就有资金搞各种城市建设，在任期内超额完成任务，就有可能获得晋升。而一旦房价下降，房地产企业观望，地方政府就没有了资金来源。
再加上平台贷和地方债，地方政府变成了地产政府，目前已成骑虎之势，不仅改革起来难度加大，而且已经越来越输不起了。
地方政府作为房地产调控的执行者，本身却不愿意或者无法和调控政策取得一致，这本身就是对房地产调控作用的**消解。要解决这个问题，或者改为从问题的根源入手；或者切断土地财政。不过无论哪一点，都将是代价巨大。
真正的改革都需要决绝的勇气。
