据《东方早报》报道，今年上半年，国内楼市延续去年末的回暖势头，渉房贷款也持续井喷。

    中国人民银行7月19日发布的《2013年上半年金融机构贷款投向统计报告》(《报告》)显示，今年上半年，涉房贷款增加1.3万亿元，已接近去年全年增量，其中，“个人购房贷款保持快速增长”。

    根据央行的解释，所谓房地产贷款，是指房地产开发贷款、购房贷款和证券化的房地产贷款。其中，房地产开发贷款又包括地产开发贷款和房产开发贷款两部分。

    对于涉房贷款激增的原因，多位银行业内人士指出，经济下行压力之下，银行对一般企业的贷款投放会更加趋于谨慎，相比较而言，房地产贷款、政府融资平台贷款背后有政府信用，被业内普遍认为是抗经济周期能力较强的贷款对象。

    可资佐证的是，《报告》显示，工业中长期贷款上半年增加1473亿元，同比少增556亿元，其中二季度增速较上季度末低0.4个百分点至2.8%，

    值得一提是，7月19日央行宣布自7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率下限暂不做调整。

    对此新政，早报记者昨日采访的多家银行相关负责人表示，房地产贷款利率较难下浮，不过对于优质一线房企而言，可能会获得利率下浮较大的贷款，但“估计*多也是象征性的、小样本的”。

    人民币房地产贷款余额

    同比增18.1%

    《报告》显示，至6月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额为13.56万亿元，同比增长18.1%，增速比上季度末高1.7个百分点；如果看增量，上半年增加1.3万亿元，同比多增7326亿元，增量占同期各项贷款增量的27.1%。

    值得注意的是，去年全年，房地产贷款共增加1.35万亿元，而今年上半年的增量已接近去年去年。

    分项数据上，6月末，地产开发贷款余额1.06万亿元，同比增长17.2%，增速比上季度末低4.2个百分点。这意味着地产开发贷持续攀升的势头暂缓——今年3月末的《报告》曾指出，地产开发贷款增速比上年末高9个百分点，增速连续10个月逐月攀升。

    房产开发贷款方面，余额3.26万亿元，同比增长11%，增速比上季度末低1.3个百分点。

    不过，与房产、地产开发贷增速放缓不同，个人购房贷款增速持续快转。截至6月末，个人购房贷款余额9.07万亿元，同比增长21.1%，增速比上季度末高3.7个百分点；上半年增加9628亿元，同比多增6173亿元。

    保障性住房开发贷款方面，则延续去年下半年以来的回落走势。数据显示，保障性住房开发贷款余额6580亿元，同比增长37.5%，增速比上季度末低4.9个百分点；上半年增加850亿元，占同期房产开发贷款增量的35.5%。去年全年，该占比曾高达66.5%。

    对于上半年增量这么多的影响，一位总部设在东部的银行相关负责人透露，在经济下行期间对一般企业的贷款投放银行会更加谨慎，商业银行总体上认为房地产、政府平台贷款可以跨经济周期、有政府信用及政府维持稳定的政策预期在，所以敢贷。

    “房地产市场还会涨的预期依然在，在这个预期之下，不论是传统银行还是影子银行的信贷都会有投放的冲动。”上述负责人指出。

    另一专事房地产贷款业务的银行人士表示，政府意在稳定房价，而控制开发贷的投放则可能导致供需不平衡进而导致房价上涨，从这个角度看，银行加大开发贷投放是在政策意图之下的。

    他同时透露，针对大面积、高端住宅的开发贷投放已经明显收紧，一方面是按政策要求调结构，另一方面则是出于控制风险的考虑。

    境外开发贷坐地涨价

    尽管房地产开发贷在上半年激增，依然有开发商人士昨日接受早报记者采访时表示，能拿到开发贷资金已经很不错了。

    由于银行业监管部门要求对房地产实施名单制管理，只有部分资质信誉好的开发商可以获得银行贷款。

    定价方面，据早报记者了解，目前四大国有银行对于“招保万金”（招商地产、保利地产、万科A、金地集团）的贷款利率多在基准贷款利率（6%）附近；股份制银行对此类一线优质开发商的贷款利率亦大多是基准利率定价，上浮5%已是上限。

    对于一些拿到房地产开发贷资金已经很不错的中小型开发商，银行方面的定价一般直接基准利率基础上再上浮20%，甚至是30%。

    有意思的是，境内银行对房地产企业的贷款定价居高不下，加之6月末银行间市场一度的流动性告急，房企境外融资成本在今年上半年直线上升。

    某外资银行投行部人士透露，从年初到6月初，针对像“招保万金”此类一线优质开发商，境外银行一直提供定价在2.5%附近的优惠贷款利率，随着6月境内银行钱紧时间爆发，境外银行断然取消利率优惠政策，融资成本直接提高至4.5%的定价水平。

    “无论是哪家银行都会这么做，如果知道境内资金紧张，谁愿意还给你那么便宜的资金，明知道你拿不到钱，当然是利用这个机会涨价，这很正常。”上述外资行人士说。

    据上述人士透露，在境外市场上，银行根据开发商的大小规模、目前的负债水平、贷款年限综合考虑定价，小一点、资质一般的开发商，融资综合成本目前已到10%。

    “央企开发商

    利率下限或先放开”

    在融资成本直线上升的背景下，贷款利率管制放开的消息或将纾困开发商。

    央行7月19日宣布，自7月20日起取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。

    早报记者昨日就此采访了多家外资银行、股份制银行、国有大行的相关负责人。多数受访者认为，目前开发贷的定价已经呈现分化，利率市场化或许会令定价的差距进一步拉大。

    “利率市场化放开主要是象征意义的，对房地产融资更是如此。”某股份制银行相关负责人指出，目前房地产贷款利率都是上浮，不可能下浮，随着利率下限放开以后，个别信誉卓著的央企可能会获得利率下浮较大的贷款。

    一大行分行相关负责人指出，对于开发商的定价将依总行的**政策执行，由于利率上限放开的消息在上**宣布，尚未接到任何定价调整的通知。这位负责人并认为，该行对于一线优质开发商的定价是基准利率，不太可能更低。

    “暂时不会降低。”另一外资行人士指出，房地产是受管控的行业，银行会继续维持高利率，银行就是要靠这个行业赚钱的。

    某银行东部分行负责人则指出，利率下限放开，总体上企业融资成本是下降的。以万科、金地为代表的大型优质房企，各家银行相对比较放心，亦是各家银行竞争的对象，如果大家争夺打起价格战，此房地产企业的贷款可能还会降一点。

    “各家银行竞争的房地产企业，利率会下降，小的房地产商肯定成本降不下来，这是肯定的。”上述分行负责人指出，银行对大型开发商让利的同时，会进一步提升小型开发商的融资成本，以弥补让利损失。

    “优质的小企业也会获得相对低成本的资金，但一定是发展前景好的少部分的小企业，大部分小企业仍然是享受不到更优惠利率的。”上述负责人直言，利率下限放开的政策影响或半年后开始显现，这是由于大部分的存量流动资金贷款会在上半年到期并重新定价。

    机构观点

    利率市场化下一步：

    或先放开大额存款利率上限

    申银万国

    此次央行利率市场化改革没有进一步扩大金融机构存款利率浮动区间，主要考虑是存款利率市场化改革的影响更为深远，所要求的条件也相对更高。

    由于存款利率仍被管制，要实现利率完全市场化，任重道远。从国际上的成功经验来看，放开存款利率管制是利率市场化改革进程中*为关键、风险**的阶段，需要根据各项基础条件的成熟程度分步实施、有序推进。

    存款利率的市场化至少需要以下三个条件：1.建立存款保险制度；2.实现金融机构退出制度；3.改变目前的刚性兑付，实现真正的风险自担。中国目前还没有建立存款保险制度，金融机构的退出制度也有待完善，存款和理财、信托、债券都基本上是刚性兑付，存款利率放开的条件仍需要加紧完善。在这之前利率市场化更有可能是在大额存款（CD）或者存款利率上限方面进行试点。[编注：新华社昨日援引民生证券研究院副院长管清友的话表示，未来的存款利率市场化可能会分两步走。**步是局部的存款利率市场化。大额可转让存单更适合作为银行贷款融资工具和存款利率市场化的过渡选择。第二步是放宽直至完全放开存款利率管制。目前存款利率的上限是基准利率的1.1倍，预计下一步将先放宽至1.2倍，**再完全放开。]

    利率改革或于一年后再次推进

    国泰君安

    利改时点符合预期而力度低于预期：此前市场已普遍预期利改将随时推进，包括贷款利率管制全部放开和存款利率上浮区间扩大至1.2倍。此次只有前者未见后者，利改推进力度比预想中温柔得多。

    预计进一步推进利改措施在一年后：央行在答记者问中表示，未扩存款利率上浮区间主要考虑到存款保险制度、金融市场退出机制（注：主要指《金融机构破产法》）等“正在逐步建立过程中”。由此我们判断，下一步存款上浮区间扩大大概率在出台存款保险制度、破产法之后，时间点预计在一年后，*快可能在明年4-5月份。