2013 年，中国房地产企业年度销售TOP50榜单终于尘埃落定。规模企业尤其是TOP50房企的销售业绩普遍出现飞跃提升。**阵营中的绿地、万达、保利紧随万科，中海、碧桂园、恒大依次进阶千亿军团。第二阵营世茂、融创的表现也可圈可点，通过对管控模式、产品结构、区域布局、融资渠道多管齐下全面优化，企业运 营效率显著提升，为加快成长扫清了障碍。与往年相比，今年TOP50榜新增了一个亮点，即以阳光城、旭辉为代表的闽系房企强势崛起，成为冉冉升起的新星。 在即将到来的2014年，我们乐观预计，万科、绿地均有望进阶两千亿量级；行业延续强者恒强的竞争格局，TOP50房企业绩再上台阶，集中度将持续上升。
1、集中度：业绩增长势头充足，TOP50企业金额、面积集中度双双提升
2013年以来，房地产市场增长迅速，大型房企销售势头足。据统计局公布数据显示，今年1-11月，全国商品房销售金额69946亿元，同比增 长31%，而五十强房企销售总额达到21355亿元，同比增长36%，增幅超过全国水平。五十强房企中，碧桂园业绩增速靓丽，全年达成销售金额 1097.3亿元，同比增长131%，同时，绿地及世茂房地产业绩涨幅均在40%以上。从集中度上看，大型房企实现金额、面积集中度双双提升。
金额集中度方面，2013年全年，五十强房企金额集中度较去年进一步提升。其中，TOP10企业从12.76%上升至13.27%，增加了 0.51个百分点，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加0.63个百分点及0.79个百分点。结合2011年集中度数据，可见近三年大型房企市场份额稳步提升。
面积集中度方面，相比2012年，2013年TOP50企业面积集中度上升*为明显，增加力度达1.23个百分点。其次为TOP20企业，同比增长0.74个百分点，TOP10企业则较去年增加0.65个百分点。
2、门槛：TOP20、TOP50企业金额门槛显著提升，同比均超40%
相比2012年，2013年五十强房企入榜门槛再上新台阶。可以看到，从金额门槛来看，TOP10、TOP20与TOP50企业同比增幅分别达到20%、42%及48%。
值得注意的是，从2007年至今，TOP10企业销售表现发生翻天覆地变化，入榜门槛节节升高，折射出超大规模房企快速发展的轨迹。2007年 时，世茂房地产以100亿元刚好入榜TOP10企业，而至2013年，世茂房地产销售额已冲到671亿元，此时十强房企准入门槛也提升至554亿元，6年 时间，TOP10企业金额门槛实现了5.5倍增长。
金额门槛而言，TOP20及TOP50企业同比增幅均超40%。其中，TOP10企业入榜门槛达到554亿元，较2012年460亿元门槛相 比，同比增长20%。不过，在统计数据时，融创、绿城合作的项目都按照并表计入融创，绿城如果加上合作项目，那么TOP10企业的入榜门槛达到656亿。 与此同时，TOP20企业金额门槛从去年的232亿元增加至今年的329亿元，增长幅度为42%。除此，TOP50企业入榜门槛同比增加49亿元，增幅为 48%。
面积门槛来看，TOP50企业的门槛增速*快，达到43%。2013年，TOP10企业入榜门槛达到543万平方米，较去年同期增加了132万 平方米，增幅为32%。TOP20企业同比增长20%，入榜门槛从249万平方米增加至299万平方米。而TOP50企业入榜门槛同比增长了43%，至 118万平方米。
3、格局：规模制胜、百亿到千亿竞争加剧，千亿军团扩容至7家
继2011年万科跨入千亿后，2012年绿地及保利也加入千亿军团阵营。与去年相比，千亿级别以上房企数量已由3家增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入，超大型企业竞争格局加剧。
与去年相比，300亿-500亿元级别房企的储备增多，新晋企业有中信、华夏幸福、中国中铁及世纪金源，原来的碧桂园、世茂房地产与融创业绩提 升显著，销售金额已经迈升至500亿元以上。TOP50企业中，由于整体门槛的提升，金额在300亿元以下企业数量虽然不及去年，但均值有所提升。值得注 意的是，百亿房企数量从2012年的55家增至2013年的73家，中骏置业、厦门禹洲等一批闽系房企进入百亿行列。
4、领军：万科、绿地分别领衔金额和面积榜，恒大开走多元化高端路线
2013年，万科和绿地分别以1740.6亿元和1660万平方米各自领衔销售金额榜、销售面积榜“桂冠”。在金额榜上，绿地、万达、保利紧随 万科，中海、碧桂园、恒大依次进阶千亿阵营；在面积榜上，碧桂园、恒大、万科紧跟绿地，保利、万达也迈入千万行列。至此，**阵营全部加入千亿俱乐部，并 与第二梯队继续维持400亿的真空差距。
万科今年以来持续**金额榜，全年实现销售1740.6亿元，同比增长23%。在傲人业绩背后，今年万科的战略开拓同样出彩：企业持续加码海外 扩张，战略性控股徽商银行，成功运营**大型购物中心，亮点频频，显示出万科一贯与时俱进地洞察并把握行业发展先机的**气质。
绿地全年销售1625.3亿元、1660万平方米，分别同比增长51%、41%。在“老牌”龙头房企中，绿地业绩增速更胜一筹。在战略开拓上， 绿地今年做到了“内外并举、全面开花”，不但成功赴港借壳上市，还投资逾百亿美元，将海外业务拓展到亚、澳、欧、美四大洲；同时前瞻布局新型城镇化，在全 国二线重点城市累计投建10多个大型“产城一体化”新城项目。
恒大今年实现销售1082.5亿元，如期迈入千亿俱乐部。在经营战略上，一向走三四线路线的恒大今年倾力介入一二线城市，企业意图借此收获更高 利润的态度非常坚决。让国人瞩目的是，恒大携其足球队亚洲夺冠余威强势开启多元化之路：不仅强势出品了“恒大冰泉”，还吸引了世界顶级学府哈佛大学与之展 开绿色建筑、健康医疗、应用科学等领域的战略合作。未来，恒大或将借助哈佛绿色建筑中心**研究团队、**硬件设施，**掌控未来绿色建筑时代的核心竞争 力，全面开启中国绿色中高端住宅的升级换代之旅。
5、亮点：碧桂园异军突起，世茂、融创有质量的扩张
在TOP50中，今年的“*焦点”非碧桂园莫属。企业凭借全民营销策略，以激增131%的方式，创下行业从400亿到千亿跃升的闪增记录，缔造 了一个行业“奇绩”。截至目前，碧桂园也是海外拓展*成功的内地房企。今年8月，碧桂园马来西亚金海湾项目开盘劲销6000多套、91亿元，企业一举成为 马来西亚**的房地产开发商。
世茂房地产全年实现销售670.7亿元，同比大增46%。企业自2012年进行一系列产品改革和营销变革以来，业绩一路欣欣向荣。连续两年实现 高增长之余在2013年上半年毛利率仍有两个百分点的回升，是房企中为数不多量与价并驾齐驱，业绩毛利率同步上扬的优质企业。值得一提的是，世茂2013年上半年新开工1430万平方米，远高于其他房企，为企业明年冲刺千亿目标提供了坚实基础。
融创中国全年实现销售508.3亿元，同比快增43%。得益于区域深耕、高周转快销、中高端定位的组合策略，业绩持续几年保持高增长态势。今年，企业加快土地扩张，前11月收获逾500万平方米土地储备，持续深耕北京、天津、重庆、上海及杭州五大区域。在核心一二线城市持续领涨全国房价的态势 下，明年业绩预计继续快速增长。融创城市深耕和大盘操作的能力超类拔萃，今年前三季度，企业单城市产能和单项目产能分别高达45.5亿元和12.1亿元， 在TOP50中分别位居第5位和第7位，远远**其他大型龙头企业。虽然从数据来看，今年企业盈利能力有所下降，如果去除融绿项目对企业的影响，明年的利 润率增长可期。
6、聚焦：闽系房企强势崛起，阳光城、旭辉增长迅猛
近几年，以阳光城、旭辉、融侨为代表的闽系也开始强势崛起。截止目前，闽系房企已形成层次鲜明的三个梯队。**梯队是早就跻身重点标杆房企同时 也是全国第二梯队领头羊的世茂房地产。第二梯队是以阳光城、旭辉、融侨为代表的后起闽系新秀。目前这些企业都已展开全国化布局，今年销售业绩都在200亿 左右。其中阳光城、旭辉表现尤其可圈可点：阳光城近三年凭借着前瞻拿地、不囤地及快速开发策略一跃成为年度销售已达220.2亿的全国型房企。旭辉于 2012年成功赴港上市后，展开新一轮全国扩张，销售规模也迅速扩大。第三梯队是厦门国贸、建发房产、中骏置业、厦门禹洲等至今仍在福建深耕的区域型房 企，今年销售业绩普遍超百亿，成长性较好，未来都有跃升TOP50榜的黑马潜质。
闽系房企普遍有“高增长、快周转、强扩张”特征。在业绩增长上，阳光城*为出色，今年同比增长202%，领衔TOP50增速榜，旭辉和世茂同比 增长也高达90%和46%。除了业绩飞速成长，更令人称道的是，闽系代表企业普遍拥有“短平快”的开发销售周期，阳光城曾用6个月时间完成厦门翡丽湾项目 从拿地到售罄全过程；世茂、旭辉完成拿地到开盘也在6-10个月之间，都属于快周转的典范。
在土地扩张上，闽系代表企业普遍较为激进，如阳光城、旭辉今年前11月分别投入130亿、100亿元拿下314万平方米、265平方米土储；泰 禾集团也相当激进，全年投入115.7亿元拿下72万平方米，其中有多个是地王项目。在猛烈的扩张下，闽系代表房企的现金普遍不宽裕，如何平衡好扩张力度 和资金承受力，仍是闽系房企需要面对的问题。
7、黑马：卓越凭借旧改迅速崛起，海亮以低成本快速扩张见长
卓越集团是继佳兆业后TOP50榜上又一个受益旧改业务迅速崛起的黑马。企业全年销售153.1元，位居销售金额TOP50榜第46位。卓越在 旧改领域积累了丰富经验，目前在深圳拥有卓越世纪中心、卓越城、深圳中心多个城市更新项目，其中深圳皇后道项目更是开盘热销，首推800余套去化八成。未 来三年，卓越计划拓展逾500万平方米土地面积，并致力打造中国城市更新**品牌。
海亮地产则是以“高周转、低成本和强管控”为特征的速度型黑马。2013年度，企业以152.5亿元销售额跻身50强，位列第47名。企业在银 川、内蒙古、**、重庆等中西部城市颇有建树，产品线囊括了精品住宅、都市综合体、星级酒店、专业市场等多个领域。在发展战略上，企业倾力打造高周转、低 成本和强管控的核心竞争力。高周转方面，海亮地产部分项目已做到4个月完成从拿地到样板间面市，臻于**；成本控制方面，企业的刚需产品标准化做的非常 好；运营方面，企业拥有一整套强管控的流程与体系，以及保障其高效运作的职业化管理团队。由于已实现全国化布局，企业制定了较高的战略销售目标：2015 年力争实现250亿销售规模，进入TOP30行列，中长期目标要进入TOP20行列。
8、展望：集中度继续上升、百亿企业大幅扩容，更多企业追求质量增长
在即将到来的2014年，我们展望未来企业竞争格局。首先，从2014年的市场大势来看，成交持稳是大概率事件。全国销售面积13亿平方米是行 业近两年的高位顶部，即便突破也将增长乏力。但房地产企业仍在上演“强者恒强”、“大象起舞”的竞争格局。从房企发展趋势看，明年TOP50门槛有望达到 200亿元，行业集中度将进一步上升。
其次，千亿、百亿企业将继续大幅扩容。明年首现双“两千亿”格局，万科、绿地将双双进入2000亿行列。千亿俱乐部有望扩容至8-9家。截至今年底，超百亿元销售额企业达73家，明年有望突破100家。
**，更多企业将更加注重有质量的增长。“有质量增长”包含两层涵义：首先是在规模和利润之间，企业将更注重利润的增长。今年底企业在定销售目 标时，企业已经更多将“利润”放在首要目标，这两年增速较快的大型房企如世茂、融创就是典型。其次是产品的品质和质量。品质方面，企业将更加注重产品的 精品化和高端化，典型的如恒大，在今年强势介入一二线城市之后，未来将开发出更适合大众的中高端产品；质量方面，企业将更加注重产品线的标准化流程，以防 止规模扩张中出现的产品质量问题。
