行政调控手段逐渐退出

    住建部“弃用”城市年度房价控制目标

    部署地方政府以“针对性”措施调控楼市，“限购政策”的退出尚无时间表

    针对房地产市场的行政性调控手段正在拉开退场的序幕。尽管“限购政策”的退出尚无时间表，但作为2010年以来另一项**代表性的行政性调控手段——城市年度房价控制目标将从2014年开始退出楼市调控手段的“政策储备”序列。

    作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住房和城乡建设部(下称“住建部”)在2014年已经不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。而从2009年开始，住建部一直要求地方政府上报并公布年度房价控制目标，并对未完成房价控制目标的城市主要行政负责人进行约谈或处罚。

    与“房价年度控制目标”的“退场”同步，住建部已经部署地方政府以“针对性”措施对楼市进行调控。对于北上广深四城市仍提出从严调控的要求外，对于温州、鄂尔多斯等城市，则明确要求“消化存量”、“确保市场稳定”。

    “目标”退场

    在住建部部署2014年房地产调控的有关工作任务中，并不包括“制定并公布所在地当年度房价控制目标”一项，因此，这些省份也未对本省所属城市的“房价控制目标”做出硬性或强制性的要求。

    “今年住建部部署给我们的工作里面，没有当地房价控制目标这一项，无论是制定或者是公布的要求，到目前还都没有。”3月13日，某计划单列市一位不愿具名的官员告诉《中国经营报》记者，在2014年全国住房和城乡建设系统工作会议期间，住建部各级官员也并未向各省市主管部门负责人解释这一政策变化的原因。

    所谓年度房价控制目标，是指设区地级市、直辖市、计划单列市根据本地房地产市场供需关系、过往销售情况等，制定当年度的房地产调控的目标与任务。并根据这一已制定的目标和任务，制定当年度本地房地产地方调控政策。

    山西省、山东省、江苏省住房和城乡建设厅的相关人士，也都向本报记者表示，在住建部部署2014年房地产调控的有关工作任务中，并不包括“制定并公布所在地当年度房价控制目标”一项，因此，这些省份也未对本省所属城市的“房价控制目标”做出硬性或强制性的要求。

    这与往年的状况迥异。从2010年开始，为进一步落实房地产调控工作过程中地方政府的责任，国务院制定了“省级政府负总责、地市级政府抓落实”的总体原则。作为这一总体原则的落实与分解，住建部在此后历年部署房地产调控工作任务时，都将制定并公布当年度本地房价控制目标作为一项重要工作进行布置。

    2010年~2013年，在国务院、住建部的督促下，各地均制定了年度本地房价控制目标。地方各城市基本采用的是将房价控制目标与当地人均可支配收入增长挂钩的方式，而北京等特大城市则适时提出了“稳中有降”、“保持稳定”。

    行政“驱动”

    大量行政性调控手段的出台，都是围绕“房价数据”的指标，“确保数据能达标”促使大量行政性调控手段不断出台。

    从2010年开始，地方政府被强制要求制定并公布本地当年度房价控制目标，同时，由住建部代表国务院，对年度本地房价控制目标的完成情况进行考核。对于未完成房价控制目标，且在落实国务院房地产调控政策不力主要行政负责人进行约谈、诫勉直至进行行政处分，从而形成了对地方政府的压力。

    同样从这一年开始，住建部开始联合监察部共同监督地方政府落实房地产调控和本地当年度房价控制目标的完成情况。住建部2013年的统计数据显示，截至2013年12月，住建部会同监察部总计分四批约谈了10个以上房价上涨过快、落实调控政策不力的城市行政首长，并督促布署了相关整改措失。

    “地方当时很多的调控政策实际上是倒推出来的，即确定了年度房价控制目标，用哪些手段能够使房价数据达到这个标准，以免被问责。”3月12日，一位不愿具名的北京市前任城建部门负责人告诉记者。

    他表示，大量行政性调控手段的出台，都是围绕“房价数据”的指标，“确保数据能达标”促使大量行政性调控手段不断出台。北京从2011年开始，在限购的基础上，开始通过各种变相的“限价”措施，以确保年度本地房价控制目标能够完成。

    2010年~2013年，为达到“稳中有降”、“保持平稳”等房价控制目标，北京市开始对房地产预售价格在审批时予以干预。提出了包括新开楼盘价格涨幅不得超过区域均价10%、后期价格不超过一期均价等政策，同时，在部分时间段内要求开发企业出具“不涨价”承诺书，在达标压力**时，还一度暂停了4万元以上高价楼盘的预售审批。

    强化“针对性”

    北京几个预计单价超过10万元的住宅项目，也有望于2014年二季度获批。

    不过，随着2014年“当地房价年度控制目标”不再成为地方楼市调控的“必选题”，部分城市行政干预房地产市场的手段，或将逐步放松。“但是，这也是要针对具体情况、具体城市的，今年房地产调控的整体方向，是加强针对性。”住建部一位官员称。

    前述部分地区的住房和城乡建设厅的内部人士告诉记者，在部署2014年房地产调控的有关工作和任务时，住建部除了不再要求地方制定并公布当地房价控制目标外，还强调地方政府应加强调控的针对性，“稳控”房价。

    记者了解到，住建部已经明确北京、上海、广州、深圳四个城市，在2014年中须从严落实房地产调控的有关政策。同时要求上述四城市要继续执行限购政策。

    “原来为了数据达标，很多行政性手段的运用，实际上加剧了市场的供需矛盾，比如预售许可证的发放节奏进行控制，虽然削平了房价上涨的数据，但在相当大的程度上人为加剧了供需矛盾，为以后的市场埋下了更大的隐患。”中国房地产学会一位专家告诉记者。

    由于房价控制目标不再成为调控的“必选题”，所以包括北京在内，除限购以外的行政性干预市场措施，都在一定程度上寻求退出的“节奏”。记者了解到，北京市对房地产预售许可审批过程中的干预措施力度，已经开始相对减弱。2013年一季度，北京已经陆续已经批准了多个价格超过6万元的高价楼盘。

    与此同时，北京几个预计单价超过10万元的住宅项目，也有望于2014年二季度获批。“现在政府试图通过更多、更丰富的住房供应体系，来解决特大城市的供需矛盾，而不再是简单地一味进行行政干预，仅仅数字达标是没有意义的。”中原地产一位分析师告诉记者。