万科集团**副总裁兼北京万科企业有限公司总经理毛大庆日前接受了时代周报记者专访。2013年年度业绩发布会期间,万科**提出了“小股操盘”的轻资产模式;9月4日,万科出售旗下全资子公司上海万狮置业有限公司90%的股权,但负责万狮置业旗下项目后续的开发与运营。在一系列互联网思维和国际化探索之后,轻资产成为了万科变革的方向。
毛大庆
轻资产重运营
时代周报:白银时代很多房地产企业都提出轻资产,但是这个转型并不容易,比较成功的有哪些?
毛大庆:香港新鸿基**代表性,他们从做住宅过渡到做综合性业务开发,用了十年,新鸿基试了各种各样的业务,他们做了各种各样的尝试,高端的低端的、快的、慢的都有。新鸿基的商业模式,简单说双轮驱动模式,一个轮子做住宅产生现金流,一个轮子做经营性物业,产生收入,但是经营性物业沉淀的资金多少,要跟整个企业的负债率挂钩。也就是说那个轮子产生的现金流要能够很好地覆盖这个轮子经营性物业的资金沉淀,还要能够给企业带来增值和发展。
他们得出一个公式,经营性物业40%的杠杆,60%的自有资金做自己的东西,这叫双轮驱动。
凯德置地又是一个模式,他们是政府企业,所以住宅的轮子和商业的轮子各是各的,他们要这两个轮子都能够自己转,而且都可以良好地生存,或者哪一个轮子不转了,另一个轮子好好转也可以。所以住宅算住宅的,商业就是商业,住宅的轮子也做资金,也发行金融产品,商业的轮子用20%的自有资金撬动80%的杠杆,来做一个大买卖,做得也很好。
时代周报:北万现在如何平衡持有性物业和轻资产运作的关系,找到这个平衡点?
毛大庆:做经营性不动产的公司都有自己的平衡点。万科也在找自己的模式,我们并没有就这么成型,但肯定是这两个模式中要取他们的长处。
**我们可能更像两个轮子,这个轮子和那个轮子是有关系的,而且这个不动产的轮子一定要轻,所以我们现在**批经营性不动产的过程中,非常明确地说要做轻资产,轻到什么程度,轻得有一点像凯德,但又不是像那两个轮子之间没有关系,我们是有关系的。
你说轻到凯德那样是不是我们*合适的呢?现在也可能得不出结论,要摸索。新鸿基用了十年,我们才一年多,如果能得出一个结论来,我们也太厉害了,也没有必要这么快。但是轻是必须的,因为只有轻资产我们才可以踏实地做运营的问题。
我们成功运营了金隅万科广场,一开业的时候我们就实现了轻资产的运作,得到了非常好的**。对于商用项目的运作**的前提是发挥万科的品牌精神,积极学习国际商业的运营经验,通过合作,不断地强化万科的商业不动产运营能力。
互联网思维助力全业务链
6月26日,北京万科和途家签约,这是北京万科**将互联网思维和传统行业的落地;9月11日,北京万科和链家发布了OC(Omni-Channel)闭环战略,双方将从寻访、定制和服务三方面入手,成立线下签约中心,实现渠道全线覆盖,产品库与数据库互动,以及产品和客户**限度的对位;9月15日,万科与百度达成战略合作伙伴关系后的**合作成果—V-in,结束封测正式上线。
时代周报:今年以来,万科连续布局互联网地产,此次为什么会选择和百度合作?
毛大庆:三年前谁也没有想到**会有大量的应用微信,互联网带来的变化是巨大的,万科必须在白银时代找到新工具,应对外部环境和时代变化必须要做的事情。
基于“城市配套服务商”的发展定位,万科商用近年来不断丰富产品线,努力完善城市商业布局。2014年底至2015年初,东莞长安万科广场、沈阳浑河天地2期、北京中粮万科半岛广场(资料、团购、论坛)等8个商业项目计划开业。未来3年,北京、上海、深圳、武汉、宁波、重庆等近20个新项目也将陆续进入运营期。
我们希望通过数据研究得到我们对商场定位的分析,商场里面餐饮占多少**?商户哪一个经营得好,哪一个经营得不好?定位会不会高了,当地人花不起钱?利用百度的大数据,通过搜索,我们可以非常广泛地知道所有进店的消费者,他们的取向以及真正的对店铺的反映。
通过跟百度的合作,我还可以知道周围的消费者从哪来,他们分布在哪里,还有我跟我周围,希望的竞争对手取得哪一些数据的样板进行比较等。在这样传统的基础上,再开发一个商场,我先用他们这套工具,了解我这里的商场主要的消费人群,他们需要什么样的店铺,他们的消费能力大概怎么样,之后我再招商、再设计、再定位。
时代周报:能具体讲讲V-in是如何做到智慧商场的吗?
毛大庆:V-in通过云端大数据分析,针对不同消费者设定个性推送“菜单”,消费者可以通过移动终端搜索功能获取万科旗下购物中心内的商户信息、信誉评价、活动信息及优惠信息,事先进行购物**。然后,通过利用地图功能,进行**交通路线**及行车导航,将用户从线上带到线下,直接引导到购物中心内的店铺中进行消费。针对驾车、公共交通和步行到场的消费者,提供不同的导航服务。
万科商业运营管理团队根据V-in系统的大数据分析报告,为商户的经营方式、促销手段等提供有力的参考依据,这也是为商户提供的增值服务。同时,V-in系统的大数据分析结果也可助力万科商场运营管理团队做出科学和理性的经营分析和判断。例如租户协调、推广策略等。
在V-in上线之前,只能从营业额一个维度来判断商家的经营水平,是否需要继续支持还是直接淘汰。V-in启用后,判断依据更加多维和科学。万科不仅希望得到数据,更希望通过V-in系统的大数据分析,得到更有价值的运营管理判断思路;帮助商家及时调整经营策略,达到商家和购物中心的共赢;为消费者提供更加个性化的服务,提高消费者的黏性。
