新华房产12月18日广州讯（记者 张筱姝）近期，房企与互联网金融的融合渐成趋势，众多房企等都发出了探路互联网的声音，市场上开始出现了由房地产企业推出的互联网理财产品。日前，广东龙辕资本研究总监朱欣苑做客新华有约，深度解析房企与互联网金融结合的营销表象与融资实质。

    市场低迷房企触网 实为导客手段

    朱欣苑认为，房企与互联网金融的融合是在房地产行业市场较低迷的状态下出现的。在此情况下，房企为了促进消化量开始寻求与不同行业的跨界和整合。“而以P2P为代表的互联网金融，能吸引中小投资者把钱放在P2P的平台上进行投资。这也就意味着以P2P为代表的互联网平台是可以给房地产企业导流的，即为项目导入客户源。”她说。

    针对日前市面上已经出现的房企互联网理财产品，朱欣苑认为其营销意义大于理财实质。“房地产企业选择推出‘万科理财通’等产品或众筹等平台，都是为了促进房地产企业自身成交量的放大。”她说，“互联网金融其实已经吸纳了非常多的投资者，也得到了极大的社会关注度，所以通过资源整合能够为项目进行导流。”

    “这是变相的吸纳客源的渠道。以前都是传统的中介带客源过去，现场成交。到了后面，房地产营销演化成了一种电商的平台来体现。电商进行带客实行团购及开展购房团，消费者的订金更多是交在了电商平台那里，如一万抵几万这类形式。再到互联网金融非常火热的时候，就衍生到消费者的订金通过互联网金融平台的形式去体现。这些都是将不同渠道、不同平台的客源导流进入房地产项目当中。所以从本质上来讲，都是营销的一种方式和手段。”朱欣苑说。

    互联网金融产品吸纳消费者订金 风险不大

    朱欣苑表示，在这种情况下房产商以具体某楼盘项目为主体推出的理财产品，其形式相当于是一种购房的订金。有的楼盘“理财产品”要求先交订金用于理财，若在开盘时没有去选购该楼盘房产，则订金可退。另一方面，在退的同时还有互联网平台的理财收益存在其中。

    朱欣苑认为这类形式的产品对消费者来说风险不大。“对于消费者来讲，在原来交订金没有任何收益的情况下，因为互联网金融平台的存在使得订金没有损失时间收益，按平台的收益率收到了相应的**。”她说，“对房产商而言，**的收益则是导入了客户，也没有太大风险。”

    房地产众筹不会成为主流房企与互联网金融产品在市场上崭露头角之时，起源于国外其他行业的众筹也开始在房地产行业火热起来。目前市面上有开发商就已建好的楼盘开展众筹。若众筹成功，则参与者可获买房折扣及收益。也有房产商就某个楼盘项目续期建设展开众筹，若资金达到众筹额度，则将为该楼盘修建续期。楼盘修建成功后，众筹者有权根据众筹额度优先选房。

    在采访中，朱欣苑表示，以上各类形式的众筹都不会成为未来房地产行业发展的主流方式。 “像‘平安好房’这种众筹，其实质仍然是营销的创新。是因为楼已经建好，出现了销售的难题所以要和很多平台结合去吸纳更多的投资人。如果说能众筹到1500万，则可以某些折扣拿下这些房源。”朱欣苑说，“所以房地产行业目前运用的众筹就是一种噱头。为吸纳更多的客户促进销量的放大，而不是真正股权意义上的众筹。真正的众筹是靠众筹去启动一个项目以支持到项目的开展。”

    另一方面，朱欣苑则认为房地产行业资金密集，起始投资额度高，建设周期投资长，要靠真正的众筹去启动房地产项目难度非常大。她说：“即使是二三线城市的拿地成本可能都需几千万，然后再加上建设周期及建设的投入成本，可以推算，相对于一个项目要涉及到几个亿的投资额，依靠众筹要获得这笔钱是难度非常之高的。”

    “因此用众筹在房地产领域做开发肯定不会成为主流，应该讲连趋势都不会成为。”朱欣苑表示，“不过众筹可以做为特定阶段下的营销方式，比如说11月份推出的房地产项目处于冰点时期，那么就可以为更好的促进项目销售而推出‘众筹’的方式。”

    应关注互联网平台为房地产商提供的融资渠道

    朱欣苑认为，目前大家所看到的房地产行业与互联网金融的结合，只是台前的营销手段与方式，本质仍属于房地产营销的领域。真正需要关注的却是房地产商通过互联网金融平台进行的融资。

    “房企融资和互联网平台的结合，这个大家关注较少的领域现在越来越重要。因为当房地产行业整个大环境在银行融资出现困难的时候，行业需要更多的融资渠道的选择——互联网平台就成为了如今多数房企的出路。这反倒是台下大家并没有看到的一点。”朱欣苑说。

    “比如现在很多互联网金融平台推出的理财产品，甚至有高达16%的收益，而这些产品背后的项目源很多来自房地产项目。事实上，许多房地产企业与互联网金融平台签订借款协议，平台可能以17%或18%的收益贷款给房地产企业。然后平台再将贷款做成理财产品，以14%或15%的**率转给投资人。”朱欣苑补充道，“所以其实互联网金融是真正在给房地产商做融资。而前端的众筹、理财宝等，这些渠道的融合则只是营销手段而已。”

    投资与房企相关的金融产品需要判断有无拆包

    朱欣苑指出，上述互联网金融平台为房企提供的融资渠道是现在较为常见的方式。“互联网金融平台与开发商企业签订借款协议，平台再将借款分拆成几个小包转给那些投资者，中间是有一个利差存在的。”她说，“这也就意味着，如果一旦源头——房地产企业，出现资金还款的问题，那么很多小的互联网金融产品包都会出现还款问题，这对于投资人来讲风险就大。”

    鉴于此，朱欣苑建议投资与房企相关的金融产品时，要看清楚所投资的项目处于什么状态，弄清借款人是谁，借款金额是多少，还款来源是什么都极为重要。

    “所以任何时候都要对所投资的互联网金融项目进行把关。如果是属于房地产类型的项目，就要看总金额是多少，而不仅是看自己这一个包的。有些互联网金融产品还是比较客观和透明的，会写出来总借款是多少，本期是多少。当你看到这些的时候，就意味着产品是进行了拆包的。”朱欣苑说，“对这种类型的互联网金融产品，建议要谨慎投入。不单要看平台是否有所谓的担保，还要看担保公司是谁，担保公司背后的股东和平台公司背后的股东是不是一致行动人。要对这种项目做好把关以降低风险。”