“金融+财税”组合拳

    房价会否重演2009年疯狂？

    专家称，影响楼市因素发生改变，大涨不可能

    3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付**降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

    业内人士认为，四部委联手打出“金融+财税”的政策组合拳，与2008年末出台的楼市政策似曾相识。2008年10月，中央出台《关于个人住房转让营业税政策的通知》等措施，规定个人住房转让营业税“五改二”，首套房和二套房**首付款比例下调至20%。随着信贷、税收等多重政策叠加，房地产市场迅速转向，当年销售面积突破9亿平方米，同比增幅超过5 0 %；销售额高达4 .4万亿元，同比增长83%。

    　　此次新政出台，会否导致房价重演2009年的疯狂上涨？专家普遍认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政将在短期内**楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变，“量增价稳”将成为2015年楼市新特征。

    　　供需格局悄然生变

    　　据中原地产研究咨询部数据，全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，中国房地产供求格局已经发生了深刻的变化。

    　　2009年，楼市的回暖是以**购房为主的刚性需求*早撬动了一线城市楼市的坚冰，形成市场复苏的“**推动力”。此后，更多的改善性需求、投资性需求开始进场，并一度成为购买主力。

    　　瑞银首席经济学家汪涛认为：“事实上，中国住房的内在供求格局已发生变化———当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价下降以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。”

    　　信贷松紧不同 楼市“蓄水池”作用弱化

    　　业内人士认为，自2010年起，中国楼市的信贷环境也由松趋紧。货币供应量增速趋缓使得楼市“蓄水池”效应弱化。

    　　安信证券首席经济学家高善文[微博]认为，2009年的货币环境十分宽松，加之经济高速发展，居民收入提高快，“这时候老百姓买房，也是非常理性的选择”。

    　　高善文表示，“2009年，在4万亿的财政**和10万亿的货币**下，中国的房地产价格创出历史新高，无论是一线城市还是二线城市，甚至包括县一级的地方都创了历史新高。”而在当前，中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下，市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。“这种供应过剩主要出现在二三线城市。”

    　　一位银行人士告诉记者，2009年，银行有大量的信贷额度，当时房贷属于优质贷款品种，为增加房贷配给，7折利率屡见不鲜。而现在在整体房价下行、房地产市场持续低迷的情况下，银行甚至连首套房购买者都不愿意给予优惠利率。

    　　理财产品崛起 居民金融资产发生转移

    　　“为什么大家愿意买房子？因为房价涨得猛，过去20年炒股赔得多、赚得少，而买房子是肯定赚的，由于缺乏投资渠道，因此楼市的投资性需求比较高。”上海易居房地产研究员严跃进说，过去三年，理财产品的崛起，让中国居民的金融资产发生了转移。

    　　汪涛认为，去年以来，由于房价增长显现出停滞状态，许多城市的投资性买房需求发生了逆转。“这是因为投资性买房就是看涨，如果房价涨幅不大或者下跌，那么在大部分城市投资买房的收益其实是负的。我国住房租金收益率非常低，而理财产品一般收益率在4%-5%。

    　　根据瑞银证券统计，2014年，居民金融资产约有16%投放于理财产品，股市投资则占到居民财富的19%。“相比2009年，中国投资者有了比房地产更好的投资渠道，加之随着人民币国际化和资本账户管制的逐渐放松，投资海外资产也比以前更加容易了。”

    　　招商地产南京公司副总经理孙海平分析，在三四线城市，新政策不会在短期内立竿见影。从全国来看，新政对开发商虽说是利好，但直接涨价还不太现实，房企应该还是去库存以跑量为主基调。