在成交低迷、房价下调背景下，今年以来，“松绑调控”成为各级政府的主要政策基调，其中尤以限购政策松动*为明显。

    中国证券报记者12日从权威人士处获悉，为支持刚需释放、**市场成交，监管层正在督促各商业银行落实支持首套房的贷款政策。业内人士指出，近期已有部分银行放松首套房贷政策，9折甚至更低首套房贷利率折扣可期，预计未来可能有更多银行加入其中。

    楼市调控“松绑”成风

    中原地产研究部统计数据显示，截至目前，全国已有37个城市在限购方面有不同程度松动，占全部46个限购城市的八成。该机构认为，除一线城市外，其余限购城市都将在年内取消限购政策。

    作为本轮调控*有代表性的政策手段，“限购令”被认为已经完成了历史使命。多家机构分析称，房地产市场已从此前的“供不应求”局面变为“供大于求”，“限购令”也达到了“以时间换空间”的效果。

    在松绑限购的带动下，一揽子松绑楼市调控的政策陆续出台。不少城市实施户籍政策松绑、公积金政策松绑、税费减免、财政补贴等手段。近期，北京、深圳等一线城市也强调，将调整普通住宅认定标准，此举被认为将一定程度上**成交，并对市场预期带来正面影响。

    今年5-6月，住建部部长陈政高赴中西部多个省份调研并座谈，向部分省份明确了“**需求”的政策大方向。7月，住建部在年中工作会议上也向各地政府明确了上述方向。

    统计局数据显示，今年以来，全国房地产月度销售面积和销售额连续下滑。同期，全国商品房待售面积持续增加。从这一趋势来看，供需关系逆转的形势已较明确。

    “很多地方实际上已经实施了松绑调控的措施，只是没有发文而已。”权威人士向中国证券报记者表示，受土地财政和房地产税收缩水的影响，地方政府松绑政策的动力充足。

    首套房贷利率折扣或再松动

    部分区域的松绑政策也蔓延到信贷领域。5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求银行“优先满足居民家庭**购买自住普通商品住房的贷款需求”，“合理确定首套房贷利率水平”。6月6日，银监会副主席王兆星表示，要继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求。但此后，除个别银行做出微幅调整之外，多数银行首套房贷利率多维持在基准利率1.1倍的水平。

    福建省住房和城乡建设厅近日下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》强调，家庭购买改善性普通商品住房按首套房认定。购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定，即“认房不认贷”。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。各商业银行要增加住房开发贷款供应，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求。

    中国证券报记者了解到，进入7月，北京、上海等一线城市的首套房贷利率出现“松动”迹象。多位房地产中介人士告诉记者，目前资质优良的首套房购房者，在工、农、建等国有大行均获得折扣利率变得比以前容易，部分资质特别好的购房者甚至有可能在外资银行获得8.5折的贷款利率。

    农行北京一家支行的信贷工作人员告诉记者，目前资质较好的首套房购房者在该行可申请到**9折的贷款利率。不过，一家股份制银行北京某支行网点的工作人员表示，首套房贷执行基准利率，部分二手房贷款执行利率上浮。

    中原地产首席分析师张大伟指出，银行信贷可以说是影响房地产市场关键因素，在房地产发展的历史上可以看到，信贷收紧的年份，房价一律下调。对普通购房者来说，如果贷款难、折扣少，购房决策需要非常谨慎。

    房地产业内人士指出，虽然不少城市的房价已经下跌，但信贷门槛偏高，已经成为阻碍交易量的主要因素。要真正起到**成交的效果，信贷政策松绑将是必然之选，不排除未来首套房贷利率进一步打折和放松。

    知情人士指出，为避免投机投资需求趁机入市，目前调整可能严格遵循“差别化”原则，即暂时不会对二套房及多套房贷款做出重大调整，但不排除未来在适当时候扩大调整范围。

    四季度部分城市楼市或回暖

    分析人士指出，与松绑限购相比，信贷政策对成交量的**作用更明显。如果类似的措施能够大范围使用，未来的市场交易量将明显提升。

    事实上，在一系列松绑调控措施的**下，从7月以来，房地产市场出现回暖迹象。中原地产数据显示，7月全国40个重点城市的新建住宅合计成交1690万平方米，虽然同比降幅仍达到13%，但环比上升7%。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但这样的现象不会持续太久，预计到四季度，由于6月底M2同比增速回升至14.7%，银行信贷环境会定向宽松，银行信贷对于首套自住需求的支持会逐步得到体现，房贷利率将从“点式”优惠到实质性下降，信贷紧缩的局面将在四季度逐步得到改善。预计四季度供求关系较合理或供不应求的城市房价将首先步入平稳上涨的通道，比如合肥、南京、南昌、苏州等。总体来看，信贷环境、政策面与市场面变化将促使今年四季度楼市基本面逐渐好转。

    长三角十城限购解禁 上海或现“孤岛”行情 21世纪经济报道

    从浙江杭州开始，长三角地区已有10城市限购解禁，但上海仍在坚守。

    据德佑地产市场研究部监控数据显示，截至8月4日，上海市商品住宅可售套数为75703套，较去年同期相比上涨23.8%。德佑地产研究总监陆骑麟表示，“上海库存高企，开发商必须通过以价换量的形式来提升成交。”

    日益严峻的去化

    5月中旬至7月，上海一手住宅存量直线增长。

    系统显示，上海商品住宅库存从去年7月末的701.85万平方米，上升到了今年7月末的874.45万平方米，增长24.59%。

    7月份商品住宅新增供应94.66万平方米，比商品住宅的成交量高出35.04%，而前7个月商品住宅成交量同比下跌三成。研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚分析，在库存压力下，预计部分开发商会尽力争取在8月份有所斩获，而不是等到传统的“金九银十”。

    德佑地产研究部分析指出，今年不少新入市的项目，价格仍然处于高位，与购房者的心理预期偏差较大，一直得不到快速的去化。如7月10日拿到预售证的位于静安区的嘉天汇御苑项目，其网上房地产**报价为153300元/平方米，截至目前，该项目去化套数为0。7月19日取得预售证的南汇华年艺庭项目，网上房地产其**报价39700元/平方米，**报价29100元/平方米也高出区域平均水平许多，截止目前，该项目去化套数也为0。

    不仅一手房去化堪忧，上海二手房成交量7月份也在大幅下滑。德佑地产监控数据显示，2014年7月，上海二手房共计成交1.30万套，环比下跌0.9%，同比下跌36.7%，是自2010年以来的同期**点。业内人士根据中介行业的成本和现金流评估，月成交1.5万套为成本线，而1.3万套就是生死线，一旦跌破，将导致裁员和关店潮。

    *近几个月，二手房业主不得不扩大议价空间。据德佑地产明日新城店介绍，门店周围一些较有诚意的业主，议价空间可以达到10%左右，如门店挂牌的一套金外滩花园，已从过去的850万元降至780万元，一些总价500万元左右的房源，报价也下调了40-50万元。然而，客户对于房价下跌的预期始终比房东的降价幅度大，不少客户已经不满足于10%左右的议价空间，期望有更大幅度的跌价，仍然选择观望。德佑地产研究总监陆骑麟预计，8月份二手市场仍很难有明显的改观，市场的转机将可能出现在金九银十。

    分化明显

    黄志坚表示，目前开发商还是处于滚动开发阶段，而滚动开发必须要有回款，库存的不断上升，意味着去化不利，因此需要促销。持续的成交低迷，必然导致价格下行。在政策等大环境大体不变的前提下，后市必然会形成以点带面的以价换量，从而促使成交量回升。只有成交量维持到一定水平，价格才会止跌企稳，甚至结束下行而掉头上行。

    占据上海库存大比例的是豪宅产品。今年下半年以来，**报价为5万元/平方米以上的商品住宅项目，推盘量为20.7万平方米，而同价位商品住宅成交量为5.7万平方米；**报价在2万元/平方米以下的商品住宅，下半年以来的推盘量为20.1万平方米，成交量为32.7万平方米，远远超过市场的供应量。可见，目前刚需购买力仍然非常充足，尤其是一些定价相对偏低的楼盘，去化率明显，而豪宅难卖。

    业内人士指出，从近期市场的情况来看，由于信贷政策持续偏紧，其他城市先后取消限购，但上海坚持不放松，强化了购房者对上海楼市的观望情绪，认为开发商将出现大面积的降价行为。不过，到目前为止，不少开发商仍然对后市抱有信心，不愿意降价销售，导致楼盘去化率普遍偏低。

    政策不变，去化困难，库存大增，上海的“孤岛行情”能持续多久？业内专家指出，如果下半年上海坚持限购，而市场库存继续增加，开发商资金压力必然增大，到年底上市房企还将面临年终业绩报告的压力，在此情况下，房企“以价换量”的覆盖面应该会进一步增加。