今年以来，房价下跌、限购政策放松成为楼市看点。告别黄金十年，房地产的未来依然众说纷纭。中国经济进入新常态，住建部政策研究中心主任秦虹认为，房地产也将进入新常态，未来房价会有涨有跌。如何应对市场的复杂和多变，对房企来说成为其能否持续发展的关键。业内人士预计，行业专业度和门槛的提高将导致大部分房企遭淘汰，房企有望开启并购时代。
而今年房地产相关指标创历史新低，可能引发明年供需关系变化。任志强认为，明年9月份市场供求关系可能会恶化，房价出现反弹。
房地产的新常态
日前，在诺亚财富房地产金融高峰论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹提出了一个新名词：房地产的新常态。“房地产业新常态之一，我认为是波动，从过去房地产市场总体上涨，到今后有涨有跌。过去十几年中国房地产市场总体都是上涨的，无论一二三四线城市。目前，在房地产总量已经非常大的情况下，波动可能是我们今后*常见的一个状态。”秦虹分析称。
今年的房地产市场到底是暴跌还是正常的调整？从**统计局公布的数据来看，前7月，房地产开发投资增速、房地产开发企业资金到位情况、房屋新开工面积、房地产销售面积、房地产销售额等主要指标全线下滑，其中房地产开发企业资金到位情况和新开工面积增速创十年来新低。
秦虹认为，今年房地产市场仍然是调整、波动，而不是暴跌。“为什么得出这样一个结论？因为我们分析了对房地产市场影响**的人口因素。我国人口的结构目前对房地产市场的发展总体是有利的。”
**，高储蓄人口所占的比例仍然处于历史高位，刚性需求总量大、占比高。中国有两次人口生育高峰，一个是上世纪60年代初，一个是上世纪80年代末。前者是过去十年内房地产市场上的主力军；而后者将是未来十年购房的主要人群。据统计，2014年24岁到28岁的适婚年轻人人口总量有1.2亿，他们未来对住房需求是刚性需求。
第二，“三个一亿人”城镇化的目标要实现，住房需求是主要问题。目前，我国城镇人口达6.7亿人，到2020年城镇化率要达到60%，还有大量的人口进城，所以房地产市场面临外部环境，总体来看没有根本性改变。
明年9月供需关系或逆转
进入8月，各地楼盘的促销活动此起彼伏。除了四个一线城市外，各地已经基本放开限购，但购房者观望情绪仍然严重，市场整体偏冷。多位业界人士预计，下半年房企仍会选择降价跑量，消化库存。
从目前的情况来看，地方政府的土地供应量、房地产开发投资、新开工面积都处在下降趋势，房企受资金和库存压力对购地和开发都已转为保守态势。这固然对去库存有效，但对未来的供求关系会带来不利影响。“如果今年底土地供应量下来了，房地产投资增速从19%下降到10%左右，新开工面积增速是负的，反映到供应结果可能到明年9月份，市场供求关系会恶化。”华远地产董事长任志强表示。
他同时表示，上述判断只是基于商品房市场的发展规律和现实情况，但房地产市场**不能控制的因素是政府会加大多少力度去进行保障性住房的建设。
“从2011年开始政府提出建3600万套保障性住房，2012年开始计划签任务书建设，2013年下半年开始大量的进入市场。如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套。这意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量。这还不算政府*近大力推进的棚改，棚改又将增加1200万套。这么大的供应量对商品房市场有比较大的冲击。保障房和棚改如果上得快，也就是明年9月份商品房供应下降的时候，供求关系应该是转换的时候。保障性住房和棚改的房子能顶上，市场就能维持平衡，反之就会出现供应短缺，价格上涨。”任志强进一步解释。
房企或迎并购潮
当房地产业进入新常态，如何应对市场的复杂和多变，对房企来说成为其能否持续发展的关键。“仅30%的主流房企完成了上半年的销售任务，超八成房企上半年业绩出现下滑或亏损。”多家券商的研报都有这样的表述。
业绩下滑、销售不畅，导致房企资金链进一步紧张，特别是中小房企。“大小房企资金面分化加剧，可能出现的结果是房地产行业将出现并购潮。”深国投商置董事长丁力业认为。
在房企*传统的融资渠道中，银行贷款依旧占据相当大的比重。在市场分化下，有限的贷款资源向主流房企进一步倾斜。目前，越来越多的银行收紧房地产类贷款，销售规模较小以及主要布局在三、四线城市的房企已经被银行挡在门外。
银行的态度立场，直接影响到其他影子银行的判断。“民间高利贷与信托融资也很难拿到，现在大家都很谨慎。”陕西一家小型房企负责人告诉中国证券报记者。据悉，近期该房企为解决资金问题已将控股权卖给了一家上市房企。
Wind资讯数据显示，今年上半年房地产行业完成的并购标的交易宗数为73宗，交易总额为152.93亿元。而去年全年完成的并购交易也不过35宗，交易额142.97亿元。并购交易转让方更多为中小房企，如亿城投资8亿元转让北京西海龙湖置业有限公司65%股权，南京中北1.24亿出售子公司中北瑞业****股权等。
“未来房地产业的集中度还会进一步提高，会从几万家变成几千家甚至几百家。房地产并购基金的发展将会迎来难得的机遇。房地产是资金密集型行业，并购需要的资金规模较大，这就需要金融机构进行辅助。”歌斐资产创始合伙人、总裁殷哲表示。
